- ارتفاع اسعار الأراضى الصناعية بشكل متلاحق خلال فترة زمنية وجيزة بدعوى ارتفاع تكاليف المرافق، فقد صدر ثلاثة قرارات لمجلس الوزراء برفع اسعار الأراضى خلال مدة 15 شهراً فقط حيث صدر قرار رئيس مجلس الوزراء رقم 1670 لسنة 2024 الصادر فى 21 مايو 2024 ، وقرار مجلس الوزراء رقم 36 لسنة 2025 الصادر فى 12 يونيو 2025 ، وقرار مجلس الوزراء رقم 50 لسنة 2025 الصادر فى 18 أغسطس 2025 ، مما يجعل الاستثمار الصناعى مكلف وغير منافس لتلبية طموحات الحكومة فى زيادة الاستثمار الصناعى مقارنة بالدول المجاورة المنافسة التى تقدم حزم من الحوافز المختلفة لتشجيع الاستثمار الصناعى

- عدم اعتبار الأراضي الصناعية التى يتم التعاقد عليها من جانب المستثمر مع جهة الولاية مسوغ للحصول على مزايا متكاملة كحزمة حوافز بموجب توقيع عقد الأرض أسوة بما هو قائم في بعض الدول مثل السعودية والأردن والمغرب وكذا تركيا حيث لا يتم فى الوضع الراهن مقارنة الأسعار مع المزايا والعيوب المتعلقة بكل منطقة صناعية مثيلة وهيكل البنية التحتية وأساليب الدعم والحوافز المقدمة من الحكومات في كل منها.

- يجب أن تتبنى الدولة سياسة صناعية و من خلالها يتم منح الأولولية للمشروعات ذات العلاقة  بتخصيص الاراضى والتمويل وتدريب العمالة وحوافز التصدير وخلافة ، وأن تكون السياسات ثابتة بغض النظر عن تغيير القائمين عليها من عدمة . وبناءُ عليها يتم التنسيق المؤسسى الموحد بين كافة أجهزة الدولة ضمن اطار واحد بديلاً عن التعدد و التداخل فى المسارات والاجراءات مما هو يحقق أهداف السياسات المنشودة.

- أهمية توفير حزم حوافز لتشجيع الاستثمار الصناعى على نحو مماثل لما تقدمة الدول المنافسة المجاورة.

- عقود هيئة المجتمعات العمرانية النهائية لتملك الأراضى الصناعية لاتؤهل صاحب الأرض من الحصول على تمويل بنكى بضمان الأراضى الصناعية بعد سداد ثمنها بالكامل وتسجيلها لوجود مواد بالعقود يعطى لهيئة المجتمعات العمرانية الحق فى سحب هذه الأرض ، و فسخ العقد النهائى دون إخطار أو تنبيه أو اتخاذ أى إجراء قانونى .

- أهمية تعديل بعض المواد فى عقود تملك الاراضى الصناعية الصادرة عن هيئة المجتمعات العمرانية حتى تتوافق مع متطلبات البنوك التجارية للحصول على تمويل بضمانها بعد سداد كامل قيمتها.

- رفع اسعار الأراضى الصناعية نتيجة ارتفاع قيمة المرافق الأساسية التى تقوم بها هيئة المجتمعات العمرانية.

- أهمية أن يصبح توفير الاراضى الصناعية وترفيقها مشروعاً قومياً استراتيجياً ، وهو ما يتطلب أن تدرس أدوات تمويل ترفيق الاراضى الصناعية سواء من توصيل الكهرباء أو المياة أو الغاز أو خلافة من خلال أدوات تمويل طويلة الأجل بالتوافق مع وزارة المالية بما يضمن هذا التمويل سواء من الدولة أو من جهات أخرى ، ومنها دراسة سداد سندات مخصصة لهذا الغرض من خلال عوائد استخدام المرافق الموجودة لفترات طويلة الأجل تصل الى 25 عاماً .

بالرغم من أهمية قرار السيد رئيس مجلس الوزراء رقم 3308 لسنة 2022 بشأن التخصيص الفوري للأراضي الصناعية المرفقة للمستثمرين تطبيقا لمبدأ حق الانتفاع إلا أن القرار تضمن عدة نقاط هامة تحتاج إلى تصحيحها: 

• صدر قرار معالي دولة رئيس الوزراء رقم 3308 لسنة 2022 بشأن الأراضي الصناعية في أغلب الأحكام الواردة به بذات القواعد والأسعار المطبقة حالياً من الهيئة العامة للتنمية الصناعية ولجنة البت في المشكلة بقرار 2100 لسنة 2021.
• لم يتم التشاور أو استطلاع رأى اتحاد الصناعات المصرية في أسعار الأراضي الواردة بالقرار وهي أسعار مرتفعة القيمة وغير جاذبة للاستثمار.
• لم يتضمن القرار ما هي هذه الأوراق والمستندات المطلوبة، حيث سبق أن تحفظ الاتحاد وأعترض عدة مرات على المستندات التي أصبحت تطلب من المستثمرين الصناعيين بعد تشكيل اللجنة 2100 لسنة 2021 مثل (تقديم دراسة جدوى تفصيلية تتضمن دراسة فنية واقتصادية ودراسة مالية والمباني والبنية التحتية ودورة تشغيل رأس المال العامل، والتمويل المقترح وجدول الاهلاك، وقائمة تكاليف الإنتاج، وقائمة الدخل المتوقعة لخمس سنوات من بداية عمر المشروع) والمرجعية في الإجراءات والتسعير للجنة المشكلة بموجب قرار رئيس مجلس الوزراء رقم  2100 لسنة2021 بخلاف ما نص عليه القانون رقم 95 لسنة 2018. 
• لم يتضمن القرار المدة الزمنية التي سيتم التقسيط خلالها.
• ورد بنص القرار أن هذه الاسعار استرشادية.
• لم يتضمن القرار أي إيضاح لسبل تصرف المستثمرين في حالة عدم تسليمهم الأرض مرفقة وهي حالة متكررة مع أغلب المصنعين.
• ورد بالمادة الأولى – الفقرة رقم 5: " في حالة تقاعس المستثمر عن سداد قسطين متتالين يحق لجهة الولاية فسخ التعاقد" 
• المادة الأولى – الفقرة رقم 6: " تأول الأرض بما عليها من منشآت إلى جهة الولاية بعد نهاية مدة حق الانتفاع. 
• فى جميع الأحوال، يلتزم المخصص له بكافة ضوابط التخصيص، ومن بينها تنفيذ المشروع والبدء في التشغيل خلال ثلاث سنوات بحد أقصى من تاريخ استلام الأرض، مع الالتزام بالبرنامج الزمنى المحدد، وإلا يتم سحب الأرض مع مقابل الانتفاع خلال مدة شغله الأرض" هذه القواعد هي ذات القواعد المطبقة حالياً والتي يشوبها العديد من العيوب مثل: 
  • العقود التي يتم عقدها مع المستثمر هي عقود إذعان وليس من حقه الاعتراض على أي بند بها وتتضمن ما ورد بالفقرة رقم (6) عاليه الواردة بقرار رئيس الوزراء. 
  •  لا يتم مراعاة وجود عوائق طبيعية بالأرض التي يتم تسليمها مثل وجود تبة أو معوقات أخرى تستغرق مدة زمنية من المستثمر لإزالتها بالإضافة إلى زيادة أعباء تكاليف الإنشاء، ثم يتم حساب غرامات تأخير تتضاعف بشكل شهري وتكاليف معيارية أهمية الزمنية المحددة من قبل الهيئة العامة للتنمية الصناعية. 
  •  لا يتم استلام الأراضي مُرفقّة على رأس الأرض سواء في بداية تاريخ استلام الأرض أو خلال مدة التنفيذ ولا يتم التزام الجهة صاحبة الولاية بذلك وتحسب غرامات تأخير على المستثمر للتأخر في تنفيذ البرنامج الزمنى. 
  • تضع الهيئة العامة للتنمية الصناعية البرنامج التنفيذي الزمني المحدد بثلاث سنوات بدون مراعاة أي عوائق أو موانع تعيق التنفيذ. 
•  ما ورد بالفقرة الأخيرة بالمادة الثالثة من قرار السيد رئيس مجلس الوزراء وما نصه "سداد ثمن الأرض بعد إعادة تقييمها بالسعر التجاري بالكامل مع خصم ما تم سداده مقابل حق الانتفاع"
• صدور قرار رئيس مجلس الوزراء رقم 1670 لسنة 2024 بأن تتولى اللجنة المشكلة بموجب قرار رئيس الوزراء رقم 2067 لسنة 2022 تجميع ودراسة وإتخاذ الإجراءات اللازمة للتخصيص الفورى للأراضى الصناعية المرفقة للمستثمرين بعد استيفائهم الأوراق والمستندات المطلوبة ، وقد تضمن القرار أن يكون التصرف فى الأراضى الصناعية بنظام ( التمليك – حق الانتفاع ) وفقاً للضوابط الواردة بالقرار ، وقد تضمن القرار أسلوبين لسداد قيمة الأرض ومدة تنفيذ البرنامج الزمنى للحصول على رخصة التشغيل وبدأ التشغيل، ولكن مازال قرار حق الانتفاع يتم باحتساب قيمة الأرض بنسبة من سعر البيع التقديرى الذى هو فى الأصل مرتفع السعر .

• أن تكون المدة الزمنية التي سيتم التقسيط خلالها هي مدة 15 سنة 
• مازال الفكر السائد في موضوع الأراضي هو فكرة التنمية الصناعية ومعاونة المصنعين على خفض تكاليف الإنشاء للمصانع للتوسع في الإنتاج الصناعي وليس الاتجار في اسعار الأراضي. 
• تبسيط المستندات التي أصبحت تطلب من المستثمرين الصناعيين بعد تشكيل اللجنة 2100 لسنة 2021 مثل (تقديم دراسة جدوى تفصيلية).
• أهمية إيضاح سبل تصرف المستثمرين في حالة عدم تسليمهم الأرض مُرفّقة. 
• وجود  فترات سماح وفقاً للظروف التي تطرأ خارجة عن إرادة المستثمر وتؤثر على ظروفه مثل ما تم في حالة وباء كرونا أو الحرب الروسية الأوكرانية أو أي أحداث كبيرة تحدث تؤثر على دخل المستثمر وقدرته على الانتظام في السداد فيجب وجود فترة سماح كما يجب أن يتم إرسال إخطار أول وإخطار ثان خلال مدة زمنية محددة تسمح له بالتدبر في موارده لسداد القسط المتأخر خاصةً وأنه يتم احتساب فوائد تأخير على المستثمر وفقاً لقيمة الفوائد المعلنة في البنك. 
• تفعيل نص الفقرة رقم (5) بالمادة رقم 35 بالقانون رقم 95 بشأن الهيئة العامة للتنمية الصناعية على عدم التزام صاحب الشأن بالبرنامج الزمنى المقدم منه. "أي يجب أن يضع المستثمر البرنامج التنفيذي الزمنى بنفسه." 
• تفعيل حق المستثمر حيث لم يحدد القانون مدة الثلاث سنوات التي تضعها الهيئة للبرنامج الزمني للتنفيذ دون مراعاة أي معوقات تمت خلال هذه المدة. 
• تحديد قيمة يحصل عليها المستثمر في نهاية فترة حق الانتفاع مقابل ما تم إنشاؤه من مبان أو خطوط إنتاج إذا لم يكن تم تصفية المصنع وبيعها. 
• تغيير فكرة إعادة تقييم الأرض بالسعر التجاري عند التملك نظراً لأن المستثمر هو الذي قام برفع قيمة هذا السعر التجاري باستثماراته التي أقامها وتكبدها في المنطقة منذ بداية إنشائه المشروع وهو ما سبق اعتراض الاتحاد عليه العديد من المرات حيث مازال الفكر المنظم لموضوع الأراضي هو الاتجار بأعلى سعر للأرض وليس كيفية التحقيق أعلى تنمية صناعية وانتاجية على هذه الأرض. 
• في حالة الاتفاق على شراء الأرض والتملك بعد خمس سنوات أن يكون ثمن الأرض بنفس سعر الأرض الذي تم الاتفاق عليه عند حق الانتفاع مع خصم مقابل ما تم دفعه في حق الانتفاع بالأرض من ثمن شراء الأرض. 
   

• تعاني هيئة التنمية الصناعية من نقص الموارد المالية المتاحة لترفيق الأراضي الصناعية المعروضة للتخصيص وارتفاع تكلفتها، وبالتالى يقل المعروض من الأراضي المطروحة لصغار المستثمرين في ظل عدم القدرة على ترفيقها بشكل يتناسب مع حجم الطلب عليها. ومن ثم تُغل يد الهيئة عن تنفيذ خطتها لطرح 60 مليون متر مربع من الأراضي حتى عام 2020.
• عدم توافر مساحات متاحة للاستثمار الصناعي للمشروعات الصغيرة (500)م2 بالمناطق الصناعية، تماشياً مع قانون التراخيص الصناعية.
• المبالغة في أسعار الأراضي، وعدم وجود معايير للتسعير. 

• زيادة مخصصات هيئة التنمية الصناعية من الأراضي لطرحها على المستثمرين وفق آليات موضوعية وشفافة.
• توفير أراضي وتيسير إجراءات الحصول عليها والترخيص بإنشاء أسواق عامة ومجمعات تجارية كبرى وسلاسل الهايبر ماركت والتي تعد ضرورة لتسويق المنتج الصناعي المحلي ووصوله إلى المستهلك بأسعار تنافسية، وهو ما يساعد على نمو الطلب على الإنتاج الصناعي المحلي.

• وافق مجلس الوزراء، في يونيو 2019، على المقترح المقدم من المجلس التنسيقي للمناطق الصناعية، والخاص بتقسيط ثمن الأراضي الصناعية بنسبة فائدة 7% سنوياً، وليس الفائدة المقررة بالبنك المركزي، بشرط أن يسرى هذا القرار لمدة ثلاث سنوات فقط، وذلك تشجيعاً على جذب المزيد من الاستثمارات للقطاع الصناعي، سعياً للتوسع في إقامة مجمعات صناعية جديدة، بما يوفر المزيد من فرص العمل للشباب.
• في يوليو 2019، وقع جهاز تنمية التجارة الداخلية 8 عقود شراكة مع مجموعة من المستثمرين والمطورين التجاريين بنظام الشراكة، لإقامة مناطق تجارية ولوجستية في محافظات الشرقية والمنوفية والغربية والبحيرة والأقصر وقنا والفيوم ومدينة العبور الجديدة. ومن المنتظر أن تجذب العقود الموقعة استثمارات بقيمة 23 مليار جنيه، وتوفر نحو 200 ألف فرصة عمل مباشرة وغير مباشرة، فضلًا عن إقامة مراكز تجارية حضارية تستوعب كافة احتياجات المواطنين بأسعار مخفضة.

عدم تفعيل بعض بنود قانون 15 لعام 2017

• مازالت هيئة المجتمعات العمرانية تطلب خطاب ضمان بنكي كشرط لحصول المستثمر على أرض في المناطق الصناعية (وزارة الإسكان، هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة) وتوجد مبالغة فيه بالرغم من إلغائه في القانون رقم 15 لسنة 2017 فلم يفعل هذا الإلغاء.

• تفعيل القانون فيما يخص الغاء شرط خطاب الضمان لإثبات جدية المستثمر الراغب في الحصول على أراضي للغرض الصناعي.

• غياب الشفافية والموضوعية في التخصيص والتسعير، وغياب المعلومات المتكاملة عن الأراضي المتاحة وأسعارها وإجراءات الحصول عليها.
• سياسات الأراضي توضع في ظل غياب للمعلومات المتكاملة المحدثة عن الأراضي.
• اختلاف إجراءات التخصيص ما بين الجهات، وطول فترة إجراءات التخصيص وتعقيدها، فضلاً عن تغير استعمالات الأراضي بعد تخصيصها.

• إصدار قرار فورى صريح من السيد رئيس مجلس الوزراء بأن الولاية على الأراضي والبنية الأساسية والمرافق لهيئة المجتمعات العمرانية، والإدارة والتخصيص للهيئة العامة للتنمية الصناعية، وتحديد الأدوار المختلفة للهيئة العامة للتنمية الصناعية وهيئة المجتمعات العمرانية.
• حسم الخلاف التشريعي حول تبعية الأراضي الصناعية بموجب قانون هيئة التنمية الصناعية، وإصدار تشريع جديد، إذا لزم الأمر، يحدد بدقة الولاية على الأراضي ومسئولية الترفيق ومسئولية التخصيص للمستفيد النهائي.
• إنشاء نظام معلومات متكامل ومحدث ومتاح عن الأراضي الصناعية.
• استبدال التشريعات العديدة الخاصة بالأراضي بقانون موحد ومبسط لإدارة أراضي الدولة.
• أن يقتصر تعامل المستثمر مع هيئة التنمية الصناعية فقط.
• الإعلان عن بنك للأراضي ليكون بمثابة قاعدة بيانات بكل المعلومات المتاحة حول توفر الأراضي الصناعية وأسعارها ومدى تطور البنية الأساسية بها.
• أعلن معالى الفريق كامل الوزير نائب رئيس مجلس الوزراء للتنمية الصناعية ووزير الصناعة والنقل بتاريخ 15/8/2024 عن نقل ولاية 10 ملايين متر من هيئة المجتمعات العمرانية إلى الهيئة العامة للتنمية الصناعية تتمثل فى نقل ولاية خمس قطع أراضى تمهيداً لطرحها على المطورين الصناعيين بواقع 2 مليون متر مربع لكل قطعة من القطع الخمس.
• صدور قرار وزير التجارة والصناعة السابق بمنح تراخيص المنشآت الصناعية بزيادة النسبة البنائية للمشروعات الصناعية المقامة على الأراضى الصناعية التى تم تخصيصها للمستثمرين الصناعيين إلى 70% ، وقد تم التنسيق بين الهيئة العامة للتنمية الصناعية وهيئة المجتمعات العمرانية وردت المجتمعات العمرانية  بأنه" لامانع من تطبيق ما ورد بالمادة رقم 42 من اللائحة التنفيذية للقانون رقم 119 لسنة 2008 بتحديد النسب البنائية لقطع الأراضى الصناعية بألا تزيد على ( 70 % ) من إجمالى مساحة قطعة الأرض مع الالتزام بمقننات المرافق المقررة. "

اعلن السيد رئيس مجلس إدارة الهيئة فى العديد من الندوات واللقاءات عن التيسيرات التالية : 

• تم عمل آليتين  لتخصيص الأراضى :

(1) البوابة الاليكترونية  (2)  اللجنة 2067 (جهات الولاية ) 

• تيسيرات في تخصيص  الأراضى:  

-    خفض تكاليف  دراسة الطلب  . 
-    إلغاء مقابل تقديم  العروض . 
-    خفض جدية  الحجز من   100 ألف  جنية  لتصبح  10% من إجمالي ثمن الأرض . 
-    الاعفاء من تقديم  خطاب بنكى  لاثبات  الجديد  .

• تيسيرات  مستندية  للأراضى :

-    الاكتفاء بتقديم  نظام مبسط  لملامح  المشروع  بدلاً  من تقديم  دراسة مفصلة . 
-    الاعفاء من تقديم  الاستعلام  الائتمانى  
-    بالنسبة للملاءه المالية  : يتم  الاكتفاء بتقديم كشف  حساب  يغطى  50% من إجمالي ثمن الأرض .

• تيسيرات  أخرى لاثبات  الجدية : 

-    منح  6 أشهر  مهلة مجانية  للمشروعات  داخل  أو خارج البرنامج  التنفيذي  . 
-    خصم  50% من الغرامات المالية  مع إمكانية  تقسيط المتبقى حتى 3 سنوات  أو خصم  75% من  الغرامة عند الدفع الفوري  . 
-    إيقاف  حساب  البرنامج الزمنى بالنسبة للمستثمرين  الحاصلين على أراضى  وحالت  ظروف  خارجة عن ارادتهم  دون البدء في تنفيذ المشروع مثل  عدم اكتمال  المرافق  حيث يتم احتساب  البرنامج من تاريخ  نهو  اعمال  الترفيق  أو عند  وجود إشغالات  على الأرض أو  موافقات  متأخرة  من جهات أخرى  . ... يتم منح  مهلة مجانية مساوية لفترة التوقف . 

• يعتبر الرفع المساحي شرط لتسجيل الأراضي، ولكن القدرة الحالية لهيئة المساحة لا تكفي لتغطية كامل الجمهورية وتلبية احتياجات التسجيل العاجل.

• السماح بإنشاء مكاتب اعتماد خاصة بإجراء الرفع المساحي لتيسير إجراءات التسجيل (أسوة بقانون التراخيص وقانون الاستثمار)، وكذلك استخدام التقنيات الحديثة للتصوير الجغرافي تقوم بها أي جهة تحظى بموافقة أمنية للقيام بهذه المهمة.